Покупка офиса или склада под компанию: юридические риски и проверка объекта

Хотя аренда кажется более простым и менее затратным решением на первый взгляд, покупка объекта часто оказывается выгоднее в долгосрочной перспективе. В этой статье мы детально разберём, почему владение недвижимостью укрепляет финансовую стабильность бизнеса, какие налоговые преимущества оно даёт, а также на какие юридические риски стоит обратить особое внимание при совершении сделки.

Почему бизнесу выгоднее покупать, а не арендовать

Рассмотрим ключевые преимущества владения недвижимостью для бизнеса.

• Долгосрочная экономия. При нестабильных арендных ставках фиксированная процентная ставка по ипотеке и амортизационные отчисления позволяют прогнозировать расходы на десятилетия вперёд.
• Активация баланса: приобретённый офис или склад регистрируется как основной актив (п. 3 Инструкции по бухгалтерскому учёту ОС № 9). Это снижает налоговую базу и повышает кредитоспособность.
• Полная адаптация. Покупка даёт право на перепланировку по своему усмотрению (ст. 226 ГК РБ) — установка подъёмников, изменение зон диапазона хранения опасных грузов и т. д. Арендодатель, как правило, ограничивает масштаб изменений.
• Рост инвестиционной стоимости. Коммерческая недвижимость в среднем дорожает на 5–10 % в год, что обеспечивает капитализацию бизнеса и возможность последующей перепродажи по выгодной цене.

Рекомендуем обратиться к юристам по недвижимости из Грин Легал — эксперты в корпоративном праве.

Основные юридические риски при покупке

Знание потенциальных проблем - первый шаг к их избеганию.

1) Обременения:

• ипотека (Закон «О залоге»);
• арест и взыскание (ст. 531 ГК РБ);
• действующие договоры аренды и сервитуты (ст. 274 ГК РБ);
• приоритетное приобретение (право первого выкупа по ст. 577 ГК РБ).

2) Дубль-титул или отсутствие титула: продавец заявляет себя собственником, но не предоставляет чистой выписки из ЕГРН (ст. 23 Закона «О государственной регистрации и правах на недвижимость»).

3) Несоответствие фактического использования формальной категории: документально – «офис», фактически – склад ГСМ. Риск штрафов, требований привести в соответствие (ст. 12.26 КоАП).

4) Незаконные перепланировки, реконструкция без разрешения органов архитектуры (ст. 41 Градостроительного кодекса).

5) Земельные риски:

• участок не в собственности, а в долгосрочной аренде у государства;
• незарегистрированные красные линии и зона охраны (ст. 22 Земельного кодекса).

6) Несогласованная долевая собственность: не все дольщики известны, возможен спор о разделе (ст. 244 ГК РБ).

Какие объекты чаще всего приобретают

Выбор объекта зависит от специфики бизнеса и инвестиционных целей:

• Офисные помещения в БЦ и на первых этажах жилых домов – высокое КПД использования.
• Складские комплексы с ж/д подъездными путями или автостоянками.
• Производственные базы с цехами, холодильными камерами.
• Участки с незавершённым строительством – возможность возведения «под ключ».

Чек-лист юридической проверки (Due Diligence)

Тщательная проверка - залог безопасной сделки.

Право собственности:

• Получить выписку из ЕГРН: проверить дату регистрации, основание приобретения (приватизация, купля-продажа, наследство).
• Убедиться в согласии супруга(и) физлица (ст. 41 Семейного кодекса).
• Сопоставить кадастровый и технический паспорта.

Обременения и долги:

• Проверить ипотеку, аресты и судебные решения на официальном сайте ГРП и в судебном реестре.
• Сверить сведения с реестром исполнительных производств.
• Изучить действующие арендные договоры: даты истечения, право преимущественного продления/выкупа.

Соответствие назначению и разрешениям:

• Назначение по документам: нежилое, складское, офисное; сведение фактического использования к документам.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию (постановление Минстройархитектуры № 1 от 28.01.2016).
• Зонирование и санитарные нормы: проконтролировать разрешённые объёмы выбросов, уровень шума.

Проверка продавца:

• Юрлицо: выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и ЧСГР; устав, протокол собрания участников о праве совершать сделку; отсутствие процедуры банкротства (ст. 10 Закона «О банкротстве»).
• Физлицо: гражданская дееспособность, отсутствие недееспособности, опекунства.
• Отсутствие задолженностей и судебных споров: запрос в суды общей юрисдикции и арбитраж.

Строения, коммуникации, инженерные сети:

• Технический паспорт БТИ: наличие/отсутствие самовольных перепланировок, аварийных дефектов.
• Земельный участок: право собственности или аренды, наличие красных линий (Градостроительный кодекс).
• Коммуникации: законность подключений к электричеству, водоснабжению, канализации.

Правильное оформление сделки:

• Предварительный договор с авансом, чёткими условиями: обязательство получить чистую выписку из ЕГРН, передать объект без обременений.
• Окончательный договор купли-продажи в простой письменной форме и обязательная регистрация в Национальном кадастровом агентстве (ст. 20 Закона о регистрации).
• Акт приёма-передачи с описью имущества, указанием состояния объекта.
• Оплата через условный депозит нотариуса до момента регистрации перехода права (во избежание риска двустороннего возврата).

Особенности покупки через юрлицо

Корпоративные сделки требуют соблюдения дополнительных формальностей.

• Корпоративное одобрение: решение общего собрания участников/акционеров согласно уставу (свыше 10 000 базовых величин – обязательно по п. 2 ст. 169 ГК РБ).
• Доверенности и протоколы: оператор сделки должен иметь надлежащие полномочия.
• Бухучёт и налоги: первоначальная стоимость объекта – на счёте 01, амортизация по графику (Инструкция № 9); уплата налога на недвижимость (ст. 116 НК РБ).
• Альтернативная схема – покупка «чистой» компании с объектом в её составе, но с учётом рисков скрытых обязательств.

Погружённая проверка каждого пункта до подписания договора – единственный способ исключить нежелательные сюрпризы и надёжно закрепить недвижимость на балансе компании.