В первом полугодии рынок столичной офисной недвижимости показал проблему спроса на бизнес-помещения. В эксплуатацию ввели новые объекты, изменилась структура спроса, ставки немного опустились.
Общий объем бизнес-площадей в деловых центрах Минска вырос на 9%, начиная с 2019 года. За последние десять лет объем свободных офисов увеличился на 160%. Свыше 80 БЦ было построено. В 2023 году уже успели ввести в эксплуатацию два БЦ, совокупной площадью 7900 квадратов.
Согласно аналитическим данным на 1 июля 2023 г. в столице насчитывалось 144 бизнес-центра общей площадью 1 146 тыс. квадратных метров.
К началу июля в Минске предлагали в аренду примерно 208,0 тыс. квадратных метров деловых офисов. То есть с начала 2023 года предложение выросло на 4%. Аналитики заявляют о профиците офисов в столице, так как стабильным показателем для уровня офисного рынка считают 60 тыс. квадратов. А нынешнее предложение опережает этот показатель более чем втрое. Профицит офисных площадей подтверждается возросшим показателем вакантности на рынке офисов до 19% в начале года. Начиная с 2019 года, этот показатель увеличился на 13,5%.
В связи с профицитом предложения собственники деловых площадей вынуждены снижать арендные ставки на такие помещения.
На сегодня ставки по аренде бизнес-офисов общей площадью 150-200 м2 таковы:
Класс «А» - 19,5 EUR за м2 с НДС, класс «В+» = 12,5 EUR за м2 с НДС; класс «В» = 9,5 EUR за м2 с НДС; класс «С» = 7,1 EUR за м2 с НДС.
Эти ставки отличаются от определенных приемлемых ставок для помещений:
класс «А» = 17-18 EUR за м2 с НДС; класс «В+» = 12-13 EUR за м2 с НДС; класс «В» = 8-9 EUR за м2 с НДС; класс «С» = 5-6 EUR за м2 с НДС.
Очевидно, что после долгого снижения арендные ставки упали до исторического минимума.
Чтобы улучшить ценовую ситуацию на рынке офисов, нужно восстановить спрос и выйти из профицита предложения деловой недвижимости. Но в настоящий момент объективных предпосылок к этому пока нет.
Если до недавнего времени львиную долю офисов занимали IT-компании, то теперь на их долю спроса приходится только 7%. В лидеры вышли торговые предприятия и компании по оказанию услуг. В основном они арендуют небольшие офисы до 100 "квадратов". В общем объеме спроса доля таких арендаторов составляет 61%. В связи с этим изменился и ценовой спрос. Он снизился. Преобладает ценовой сегмент до 15 EUR за квадратный метр с НДС, так как основные арендаторы не владеют высоким оборотом капитала. К тому же этот ценовой сегмент на сегодня - самый малочисленный.
Очевидно, что главной проблемой развития офисной недвижимости столицы является профицит деловых свободных площадей и отсутствие спроса на них в должной мере.
