В апреле нынешнего года начали действовать изменения в президентский указ, определяющий процедуру предоставления, а также изъятия участков земли.
В 11-м пункте этого документа сообщается, что земельные участки, которые были получены в частную собственность, нельзя отчуждать с целью сооружения капитальных строений до тех пор, пока их владельцы не получат все необходимые бумаги, подтверждающие их право на капитальные строения, которые уже присутствуют на данных участках.
Это значит, что пока на приобретенном через аукцион участке земли не будет дома, осуществить его продажу не удастся. В качестве исключений упоминаются лишь отчуждение участков распорядительным и исполнительным органам, а также отчуждение участков с незавершенными капитальными строениями, которые пребывают в законсервированном состоянии.
Владельцы земельных участков, которые не смогли продать их до вступления в силу вышеперечисленных изменений, заинтересовались тем, как можно максимально оперативно и выгодно продать участок теперь. На наши вопросы согласился ответить юрист Павел Астапеня, который руководит работой агентства недвижимости под названием "Эксперт".
– Я считаю, что одна из основных причин появления новых изменений – это вероятность развития теневого рынка, на котором бы продавали земельные участки. Даже на сегодняшний день отдельные участники аукционов занимаются приобретением земли с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Действия правительства выглядят целесообразно, но в это же время сложно понять, почему перепродажа стала незаконной. Помимо этого, ранее уже появилось много законов, которые определяют действия людей, приобретающих земельные участки. По неизвестным причинам одна из наиболее распространенных проблем – это освоение участка. В Указе упоминает о том, что на протяжении 12 месяцев покупателю нужно освоить территорию, так как в противном случае она может быть конфискована государством. Как ни странно, но такие случаи уже происходили. Сначала владелец получает обычные уведомления, а в результате он просто лишается земли. Интересно, что освоить территорию вовсе не трудно. Владельцу достаточно только соорудить забор, начать рыть котлован под фундамент, привезти на объект строительные материалы либо залить фундамент. То есть, речь идет о выполнении базовых работ. Сделать это можно достаточно оперативно. В таких ситуациях проблем точно не возникнет.
– Павел Евгеньевич, можно ли сегодня продать земельный участок, который был приобретен на аукционе, если на нем нет дома?
– Даже те люди, которые проведут приватизацию земли, не смогут этого сделать в том случае, если на участке отсутствует хотя бы небольшая постройка. Участок удастся продать даже с фундаментом. Правда, его придется законсервировать и зарегистрировать в качестве незавершенного строительства. При этом сегодня используются отдельные схемы, с помощью которых реально продать территорию без строения. К примеру, существует достаточно распространенное и легальное решение с помощью договора купли/продажи. Сегодня Гражданский кодекс не запрещает составлять предварительные договора такого типа, в которых указывают, что покупатель участка будет самостоятельно строить фундамент на участке. После этого ему придется выполнить консервирование, регистрацию и завершение сделки. Такие действия вполне законны. Правда, покупатель не может быть полностью уверен в том, что все завершится успешно. Во избежание проблем необходимо составлять документ с помощью опытного юриста. Если возникнут трудности, придется обращаться в суд с данным договором, после чего сделка завершается.
Используются и нелегальные схемы реализации пустых территорий. Сейчас работает немало организаций, созданных для помощи тем, кто не хочет действовать законным путем. В таких случаях на участке устанавливается временное сооружение, которое выглядит как фундамент, после чего осуществляется его консервация и регистрация. Затем эта «обманка» демонтируется и увозится специалистами фирмы. У покупателя появляется возможность заливать реальный фундамент, предварительно выкопав котлован. Но хочу напомнить, что этот метод считается запрещенным.
– Трудно ли осуществить выбор земельного участка? Как лучше приобретать землю – посредством аукционов или же отдать предпочтение вторичному рынку?
– Выбирать участки земли намного сложнее, чем выбирать квартиры. Определить приблизительную стоимость стандартной квартиры могут многие эксперты, у которых есть определенное количество знаний. Для этого нужно получить информацию об основных показателях. А вот в случае с землёй все гораздо сложнее. Могу предположить, что на текущий момент в Беларуси нет специалистов, которым удастся за несколько минут определить рыночную стоимость участка, лишь увидев его. У каждого объекта есть большое количество параметров, которые необходимо учитывать. К примеру, это касается места расположения, присутствия соседей, экологических показателей, высотности и др. Приоритеты у покупателей могут существенно различаться, ведь одни ищут землю в жилом секторе, а другим нравятся истинные хутора. Кто-то ищет участок возле озера, а кому-то хочется жить в крупном городе. В связи с этим во время выбора земли очень важно побывать на участке лично, тщательно все проанализировать и определить приблизительные расходы. Аукционы – это вполне приемлемое решение. Если вам нужен участок в таком месте, которое не пользуется большим спросом, можно купить землю по выгодной цене. Правда, в некоторых случаях из-за человеческого азарта стоимость участков на аукционах возрастает очень серьезно.
